Как банк оценивает квартиру под залог для ипотеки

Оценка недвижимости обязательно проводится в двух случаях. При покупке жилья на вторичном рынке отчет нужно предоставить вместе с пакетом документов в банк для рассмотрения заявки и принятия по ней решения. Если квартира приобретается в новостройке, то сдача отчета в банк происходит после подписания акта приема-передачи и получения документов на право собственности. Цель оценки для кредитного учреждения – обеспечение возврата денежных средств, для клиента – аргумент при получении необходимой суммы.

Выбор оценочной компании

Оценочная деятельность в нашей стране регламентирована законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, поэтому все специалисты, оказывающие услуги в данной области должны иметь диплом (высшее или дополнительное образование) и являться действующим членом в саморегулируемой организации, действующий полис страхования ответственности.

Банки предлагают организации, которые прошли у них аккредитацию. Преимуществом работы с такими компаниями является быстрый срок рассмотрения заявки, так как у финансовой организации не будет необходимости перепроверять данные отчета об оценке или просить подготовить в определенной форме. Недостаток – возможно завышение стоимости услуги или указание необъективной цены в отчете. Лучше взять весь список рекомендованных оценщиков и у каждого уточнить цену, чтобы избежать дополнительных затрат.

Важно! Расходы по оценке в большинстве случаев оплачивает клиент и самостоятельно имеет право выбрать любую оценочную компанию!

При выборе оценщика обязательно проверьте наличие необходимых документов. Оплата услуг происходит в два этапа:

  • аванс, в дату подписания договора, не более 30-50% от стоимости;
  • оставшиеся 50-70% по факту получения отчета.

Отдельные компании работают без предоплаты.

Документы для оценки 

Необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • акт приема-передачи квартиры;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор ДДУ или купли-продажи;
  • паспорт собственника;
  • кадастровый и технический паспорта.

При покупке на вторичном рынке дополнительно паспорт собственника.

Виды стоимости

В отчете будет указано два вида стоимости – рыночная и ликвидационная, которые между собой отличаются не менее чем на 10%. От меньшей стоимости банк определит размер кредита.

Таблица – Определение видов

Наименование Значение
Рыночная Выражение цены недвижимости на рынке за которую клиент может ее купить, устанавливается исходя из ряда факторов, влияющих на ее размер
Ликвидационная Стоимость, за которую можно реализовать квартиру в кратчайшие сроки при возникновении просроченной задолженности

Банки выдает не более 75-80% от ликвидационной стоимости, поэтому, если нужен кредит 2 000 000 рублей, цена квартира или дома должна быть 2 850 000 рублей. Разница в цене будет компенсирована за счет первоначального взноса.

На размер стоимости влияют факторы:

  1. Месторасположение объекта, его удаленность от краевого или областного центра.
  2. Транспортная и социальная инфраструктура.
  3. Возраст объекта и состояние здания.
  4. Количество собственников.
  5. Наличие коммуникаций и стоимость ремонта.

При оценке дома – размер земельного участка.

Не всегда ликвидационная стоимость может быть меньше, в любом случае банк будет определять сумму займа от наименьшей. От цены обеспечения зависит размер рисков, которые банк рассматривает при анализе анкеты клиента. Чем дороже залог, тем выше вероятность одобрения и ниже, может быть, процентная ставка по кредиту.

Способы оценки

В отчете должна быть указана цена, полученная 3 способами, которые регламентированы законом.

Таблица – Содержание подходов

Название вида Значение
Сравнительный Сравниваются цены на аналогичные объекты недвижимости на рынке в таком же районе и такими же характеристиками, для определения среднего арифметического значения берется не менее 5 квартир или домов.
Доходный Рассматривает возможное увеличение стоимости в краткосрочной перспективе на 5 лет и размер дохода при сдаче в аренду
Затратный Производится расчет на строительство такой же квартиры или дома, учитывает степень износа

Допускаются расчеты любыми 2 способами, на основании которых позже будет выведена итоговая сумма.

Итоговая стоимость составляет соотношение долей между полученными результатами и степенью достоверности данных.

Этапы оценки

Процесс занимает не более 3 дней, в зависимости от загруженности специалиста.

  1. Выбор оценщика, который может быть ИП или юридическим лицом.
  2. Договоренность о встречи для осмотра недвижимости.
  3. Представление необходимых документов.
  4. Фотографирование окружения объекта (улица, местоположение), квартиру – все комнаты, обзорные фото планировки и вид из окна.

Раньше вид из окна не фотографировали, пока не было выявлено несколько недобросовестных специалистов, которые умышленно увеличивали стоимость жилья и получали незаконное вознаграждение от клиентов, которые рассчитывали на большие суммы кредита. Вид из окна – подтверждает расположение объекта и время проведения оценки.

  1. Получение отчета об определении рыночно стоимости в 2 экземплярах. Один – для предоставления в банк, второй – клиенту.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос № 1: В новой квартире во время ремонта была сделала перепланировка, но официальное оформление ее не производилось. Как проводить оценку?

Ответ: Оценщик производит сравнение планировки согласно техническому паспорту объекта. В случае несоответствия он должен сообщить об этом в банк и отразить в отчете. Для того, что избежать проблем с контролирующими органами произведите оценку до ремонта. Сразу после получения правоустанавливающих документов. Так как кредит уже получен стоимость в отчет принципиального значения не имеет. Размер залоговой стоимости уменьшает только риски банка. Если перепланировка уже произведена можно попросить соседей с типовой квартиры и аналогичным метражом сделать фотографии для отчета у них. Конечно, не все оценщики на такое соглашаются, но попробовать можно. Обсудите все до заключения договора.

Вопрос № 2: Если в отчете указана очень низкая стоимость и банк не дает нужную сумму, что делать?

Ответ: Можно заказать отчет у другого специалиста. Возможно, предыдущий оценщик использовал неверные данные. После чего обратиться в банк повторно. Дополнительно защиту интересов проведите через суд и виновное лицо, которое некачественно оказало услугу, должно будет исправить свои ошибки и компенсировать судебные расходы.

Пример оценки квартиры под залог

Например, 2-комнатная квартира в городе N, площадью 70 квадратных метров была куплена у застройщика за 2 100 000 рублей. В ипотеку оформлено 1 750 000 рублей. В сравнительном подходе были цены 5 абсолютно одинаковых квартир в районе с таким же метражом, планировкой и расположенные в радиусе 1 километра. Согласно оценке сравнительным подходом были получены суммы от 2 250 000 до 3 000 000. Среднеарифметическое значение определяется путем сложения всех сумм и делением на 5 (количество аналогов). Результат – 2 480 000.

Доходный подход не применяли, так как прогноз сделать трудно. Если построят сад и школу цена увеличится, нет – будет падать или останется не изменой. Затратный – было учтено состояние дома и заложен минимальный износ. По затратному подходцу цена объекта 2 215 000.

По мнению оценщика, сравнительному подходу присвоено 65%, затратному 35%. Доли устанавливаются им самостоятельно исходя из опыта для получения максимально реальной стоимости.

Итоговый расчет цены: 2 480 000 х 65% + 2 215 000 х 35% = 2 387 250 руб., ликвидационная на 10% ниже – 2 148 525 руб.

Таким образом, обеспечение превышает сумму кредита, банк подтвердит исполнение внутренних регламентов и требования законодательства и банка России.

Если статья ответила на ваш вопрос оцените:

На октябрь 2018 года есть три лучших потребительских кредита. Первый от банка "ОТП", можно взять одну из минимальных сумм по кредиту - от 15 000 руб. с умеренными процентами. Второй банк "Восточный" с самой низкой процентной ставкой, третий более крупный с упрощенными условиями получения от "УБРиР". Ниже рассмотрены ТОП-3 банка с короткой онлайн анкетой (время заполнения до 30 секунд), с минимальным пакетом документов (нужен только паспорт) и решением в течение 1 дня. Для увеличения вероятности получения рекомендуется подать онлайн заявки в 3 банка. Время заполнения 30 секунд.

Получить кредит в банке "ОТП" онлайн за 30 секунд!
только паспорт
онлайн заявка короткая анкета
решение за 15 минут!
от 15 000 руб.
Онлайн-заявка на кредит в "ОТП банк"
принятие решения за 1 день!
*самая короткая анкета и минимальный размер кредита

Если вы рассматриваете средний по размеру кредит от 25 000 руб. и по минимальной процентной ставке, то лучшим вариантом будет предожение банка "Восточный" с короткой онлайн анкетой.

Получить кредит в банке "Восточный" за 30 секунд онлайн!
только паспорт
онлайн заявка за 30 секунд
97% одобрения
от 25 000 руб.
Онлайн-заявка на кредит в банк "Восточный"
принятие решения за 1 день!
*самая минимальная процентная ставка на октябрь 2018
№1 в кредитном рейтинге banki.ru

Если вы рассматриваете потребительский кредит на среднюю сумму от 50 000 руб., то лучшим решением будет заявка в Уральский банк реконструкции и развития, который имеет минимальный процент на средние суммы

Получить потребительский кредит в УБРиР за 30 секунд онлайн!
короткая анкета без посещения офиса
заполнить заявку онлайн за 30 секунд
только паспорт
Сумма от 50 000 до 600 000 руб.
Онлайн-заявка на кредит в "УБРиР"
принятие решения за 1 день!
*лучший кредит на сумму до 600 000 руб.
в кредитном рейтинге banki.ru

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: